Kira bedelini veya yan giderleri ödemeyen kiracıya karşı başvurulabilecek hukuki yollar, bildirim süreleri ve yargı uygulamasındaki kritik noktalar aşağıda özetlenmiştir:
1. Kiracının Temerrüde Düşürülmesi ve Yasal Şartları
- İfa Zamanı: Kira ve yan giderler, aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa her ayın sonunda ve en geç kira süresi bitiminde ödenir.
- Temerrüt İhtarı ve Süreler (TBK m. 315 / m. 362): Kiracı muaccel borcunu ifa etmezse, kiraya veren yazılı ihtar ile fesih bildiriminde bulunmalı ve şu yasal süreleri tanımalıdır.
- Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları: En az 30 gün,
- Ürün (Hasılat) Kiraları: En az 60 gün
- Diğer (Genel/Adi) Kiralar: En az 10 gün
Bu süreler, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
- İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2): Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın tebliğ edilmesi hâlinde, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
2. Başvurulabilecek Hukuki Yollar ve Süreçler
A. Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi (Örnek No: 13 Takip)
Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu uyarınca aynı takip talebinde hem ödenmeyen kira/yan gider alacağının haciz yoluyla tahsilini hem de tahliyeyi birlikte isteyebilir.
- Ödeme Emri ve İtiraz (İİK m. 269): Kiracıya gönderilen ödeme emrinde borcun yasal sürede (10/30/60 gün) ödenmesi ihtarı yer alır. Kiracının itiraz süresi 7 gündür
- İtiraz Edilmemesi (İİK m. 269/a): Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve yasal ödeme süresi içinde borcu ödemezse; alacaklı ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Mahkemesinden tahliye talep edebilir.
- Sözleşmeye/İmzaya İtiraz (İİK m. 269/b): Kiracı kira akdini veya imzasını açık ve kesin olarak inkâr ederse, alacaklı noterlikçe re’sen tanzim edilmiş veya onaylı bir sözleşmeye dayanmadığı müddetçe İcra Mahkemesinde devam edemez; Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak zorundadır.
- Ödeme/İtfa İtirazı (İİK m. 269/c): Kiracı akdi inkâr etmeyip borcu ödediğini savunursa, bunu resmi senet, onaylı belge veya alacaklının ikrarını içeren yazılı belge ile ispatlamalıdır. Tahliye kararının infazı için kesinleşme şartı aranmaz; ancak borçluya tefhim/tebliğden itibaren 10 gün geçmesi gerekir.
B. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Yolu
6100 sayılı HMK m. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar genel mahkemelerde Sulh Hukuk Mahkemesinin görevindedir.
- Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye Davası (TBK m. 315): İhtarnamede verilen 30/60/10 günlük sürenin ödemesiz dolması üzerine açılır.
- İtirazın İptali ve Tahliye Davası: Örnek 13 takibine yapılan itirazın iptali ve temerrüt sebebiyle tahliye istemiyle açılır
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/2): Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır.
3. Yargı Uygulamasındaki Kritik Hususlar
1. Yan Giderlerin Ödenmemesi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 12. Hukuk Dairesi çoğunluk kararlarına göre, sözleşmede kiracıya bırakılan aidat, elektrik, su ve ortak gider gibi yan giderlerin ödenmemesi durumunda da Örnek 13 takibi yapılabilir ve temerrüt sebebiyle tahliye kararı verilebilir; ancak alacağın likit ve net olması şarttır.
2. Ödeme Süresi Dolmadan Dava Açılamaz: 30 günlük yasal ödeme süresi tamamlanmadan icra mahkemesine tahliye talebinde bulunulması hâlinde temerrüt gerçekleşmediğinden tahliye istemi reddedilir.
3. İhtar Sonrası Takip Başlatılması: Kiracıya temerrüt ihtarnamesi gönderildikten sonra aynı alacak için tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) başlatılırsa, kiracıya yeni bir ödeme süresi verilmiş sayılır; borç bu takip süresinde ödenirse önceki ihtara dayanılarak tahliye sağlanamaz.
4. Yabancı Para Alacakları: Döviz cinsinden kira alacaklarının tahsili için başlatılan takiplerde, takip talebinde ve ödeme emrinde alacağın Türk Lirası karşılığının ve harca esas değerinin gösterilmesi kamu düzenindendir; gösterilmemesi hâlinde itirazın kaldırılması talebi re'sen reddedilir.
5. Akdin Sona Ermesi ve Anahtar Teslimi: Temerrüt oluşsa dahi mahkemece tahliye ilamı verilmedikçe kira sözleşmesi sona ermez; kiracının kira ödeme yükümlülüğü anahtar usulünce kiraya verene teslim edilinceye kadar devam eder.
