KAT KARŞILIĞI İNŞAAT (ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT) SÖZLEŞMESİ
MADDE 1: TARAFLAR
İşbu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ("Sözleşme"), aşağıda bilgileri yer alan taraflar arasında akdedilmiştir:
ARSA SAHİBİ / SAHİPLERİ:
- Adı-Soyadı / Ticaret Unvanı: [ARSA SAHİBİ ADI/SOYADI/UNVANI]
- T.C. Kimlik No / Vergi Kimlik No: [TC/VKN NO]
- Adres: [ARSA SAHİBİ ADRESİ]
(Taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda Türk Medeni Kanunu m. 692 uyarınca mülkiyet hakkı sahibi tüm paydaşlar/malikler işbu Sözleşme’ye bizzat veya noterlikçe düzenlenmiş özel yetkiyi haiz vekilleri marifetiyle taraf olmak zorundadır.)
YÜKLENİCİ (MÜTEAHHİT):
- Ticaret Unvanı / Adı-Soyadı: [YÜKLENİCİ ADI/UNVANI]
- Vergi Dairesi ve No / MERSİS No: [VERGİ DAİRESİ VE VKN/MERSİS]
- Adres: [YÜKLENİCİ ADRESİ]
İşbu Sözleşme metninde Arsa Sahibi ve Yüklenici münferiden "Taraf", müştereken "Taraflar" olarak anılacaktır.
---
MADDE 2: SÖZLEŞMENİN KONUSU VE TAŞINMAZA İLİŞKİN BİLGİLER
İşbu Sözleşme’nin konusu; mülkiyeti Arsa Sahibi’ne ait olan ve tapu kayıt bilgileri aşağıda belirtilen taşınmaz üzerine, imar mevzuatına, onaylı mimari, statik, mekanik, elektrik tesisat projelerine, yangın güvenliği mevzuatına ve işbu Sözleşme eki teknik şartnameye uygun olarak, masrafları ve finansmanı tamamen Yüklenici’ye ait olmak üzere modern bir yapının/binaların anahtar teslimi suretiyle inşa edilmesi, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması ve bağımsız bölümlerin belirlenen paylaşım oranlarına göre Arsa Sahibi ile Yüklenici arasında taksim edilmesi ile karşılığında Arsa Sahibi’nin Yüklenici’ye düşen bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının mülkiyetini Sözleşme’deki aşamalara uygun olarak devretmeyi taahhüt etmesidir.
Sözleşmeye Konu Taşınmazın Tapu Kayıt Bilgileri:
İl: [İL]
İlçe: [İLÇE]
Mahalle / Köy: [MAHALLE]
Ada No: [ADA NO]
Parsel No: [PARSEL NO]
Yüzölçümü: [YÜZÖLÇÜMÜ M²]
Mevcut Niteliği: [MEVCUT TAPU NİTELİĞİ]
---
MADDE 3: SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK ŞEKLİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ
İşbu Sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadini bir arada barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir. Türk Medeni Kanunu’nun 706., Türk Borçlar Kanunu’nun 237., Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca işbu Sözleşme’nin geçerliliği noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır.
Sözleşme konusu taşınmaz paylı mülkiyete konu ise; Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereğince olağanüstü tasarruf niteliğindeki işbu inşaat sözleşmesinin geçerliliği, taşınmazdaki tüm paydaşların sözleşmeyi bizzat veya noter onaylı vekaletnameye dayalı temsilcileri vasıtasıyla imzalaması yahut onay vermesi şartına bağlıdır.
MADDE 4: PAYLAŞIM ORANI VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TAKSİMİ
Sözleşme konusu taşınmaz üzerine inşa edilecek yapıda yer alacak bağımsız bölümler (konut/işyeri/depo/otopark vb.), Taraflar arasında aşağıdaki orana göre taksim edilecektir:
- Arsa Sahibi’nin Payı: % [ARSA SAHİBİ PAY ORANI]
- Yüklenici’nin Payı: % [YÜKLENİCİ PAY ORANI]
Kat irtifakı listesine ve onaylı mimari projeye esas bağımsız bölüm paylaşım tablosu (blok, kat, daire no, yön, nitelik ve arsa payı listesi) işbu Sözleşme’nin ayrılmaz eki niteliğinde olup Noterlik huzurunda tanzim ve imza edilmiştir:
- Arsa Sahibi’ne Bırakılan Bağımsız Bölümler: [ARSA SAHİBİNE AİT BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARI VE NİTELİKLERİ]
- Yüklenici’ye Bırakılan Bağımsız Bölümler: [YÜKLENİCİYE AİT BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARI VE NİTELİKLERİ]
İmar planı, parselasyon, tevhit, terk veya yasal düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintileri neticesinde inşaat alanında ya da bağımsız bölüm sayısında meydana gelebilecek artış veya azalışlar, yukarıda belirtilen yüzde paylaşım oranına aynen yansıtılır.
MADDE 5: PROJELENDİRME, İMAR VE YANGIN GÜVENLİĞİ
Ruhsat ve Projeler: Yüklenici; arsanın tesliminden itibaren en geç [.../...] ay içinde imar durum belgesine, 3194 sayılı İmar Kanunu’na, Deprem Yönetmeliği’ne, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’e ve yürürlükteki mevzuata uygun şekilde mimari, statik, mekanik, elektrik, zemin etüdü ve yangın güvenliği projelerini hazırlatmak ve yetkili belediyeden/idareden yapı ruhsatını (inşaat ruhsatını) masrafları kendisine ait olmak üzere almakla yükümlüdür.
Kaçak Yapı Yasağı: İnşaat, tasdikli ruhsat ve projesine harfiyen uygun yürütülecektir. Yüklenici hiçbir şekilde kaçak, ruhsatsız veya ruhsata aykırı ilave imalat yapamaz. İmar mevzuatına aykırılığın tespiti halinde Yüklenici, idarece verilecek yasal süre içinde tüm masrafları üstlenerek aykırılığı gidermekle yükümlüdür.
Şantiye ve Yangın Tedbirleri: 3194 sayılı İmar Kanunu m. 28 ve m. 44 uyarınca şantiye şefinin günlük iş ve usta kayıtlarını mevzuata uygun tutması, enerji verimliliği ve yangın güvenliğine dair periyodik kontrollerin ve uzman denetimlerinin eksiksiz yapılması Yüklenici’nin mesleki özen ve sadakat borcunun kapsamındadır.
MADDE 6: SÜRELER, İŞE BAŞLAMA VE ANAHTAR TESLİM KOŞULLARI
Yer Teslimi: Arsa Sahibi, taşınmazı üzerinde hiçbir takyidat, fiili işgal veya engel bulunmaksızın, Sözleşme’nin noterlikte imzasından itibaren en geç [.../...] gün içinde Yüklenici’ye bir "Yer Teslim Tutanağı" ile teslim edecektir.
İnşaat Süresi:
- Yapı ruhsatı alma süresi, yer tesliminden itibaren en geç [.../...] aydır.
- İnşaatın tamamlanarak anahtar teslimi yapılma süresi, yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren en geç [.../...] aydır.
Teslimin Tanımı ve Şartları: İnşaatın teslim edilmiş sayılması için;
a) Binanın tasdikli mimari projeye, teknik şartnameye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak noksansız ve ayıpsız inşa edilmiş olması,
b) Ortak alanların, sığınak, asansör, otopark, hidrofor, yangın algılama/söndürme sistemleri ve çevre düzenlemesinin eksiksiz tamamlanması,
c) İlgili idareden yapının tamamı için Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin (İskân Ruhsatı) Yüklenici tarafından masrafları karşılanarak resmen alınmış olması,
ç) Cins tashihi yapılmış ve Kat Mülkiyeti tapularının Arsa Sahibi adına müstakilen çıkarılmış olması,
MADDE 7: ARSA PAYLARININ DEVRİ VE AVANS NİTELİĞİ
Yüklenici’ye isabet eden arsa paylarının/bağımsız bölümlerin mülkiyeti, ancak Yüklenici’nin işbu Sözleşme’den, imar mevzuatından ve fen kurallarından doğan tüm edimlerini noksansız ve tam olarak ifa etmesi şartıyla kazanılacak şahsi bir hak niteliğindedir.
Avans Niteliği: İnşaat tamamen bitirilip iskân belgesi alınmadan önce Yüklenici’ye veya Yüklenici’nin göstereceği kişilere tapuda devredilen arsa payları kesin mülkiyet teşkil etmeyip avans niteliğindedir. Yüklenici’nin edimini gereği gibi yerine getirmemesi veya Sözleşme’nin geriye etkili feshi halinde devredilen arsa payları hukuki sebepten yoksun kalır; Arsa Sahibi bu payların tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini talep etme hakkına sahiptir.
MADDE 8: ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE TEMLİK VE SATIŞ HÜKÜMLERİ
Yüklenici, işbu Sözleşme gereğince kendisine bırakılan bağımsız bölümlere ilişkin şahsi haklarını Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve devamı maddeleri uyarınca üçüncü kişilere yazılı sözleşmeyle temlik edebilir.
Yüklenici’den bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişiler, Yüklenici’nin halefi sıfatını haizdir. Arsa Sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi uyarınca Yüklenici’ye karşı ileri sürebileceği ifa edilmezlik def’ini (TBK m. 97), ayıp, eksik iş, gecikme cezası ve sözleşmeye aykırılık def’ilerini üçüncü kişilere karşı da aynen ileri sürebilir.
MADDE 9: GİDERLER, VERGİ, RESİM, HARÇLAR VE SGK YÜKÜMLÜLÜKLERİ
İnşaatın başlangıcından anahtar teslimine ve iskânın teminine kadar geçecek süre zarfında doğacak;
a) Tüm proje, zemin etüdü, statik hesap, harita ve vize masrafları,
b) İlgili belediye ve kamu kurumlarına yatırılacak inşaat ruhsat harçları, otopark harçları, kanal ve yol iştirak payları, altyapı bedelleri,
c) Yapı denetim bedelleri, laboratuvar ve beton/demir test ücretleri,
ç) SGK primleri, işsizlik sigortası fonu, iş kazalarından doğacak her türlü hukuki, cezai ve mali sorumluluklar ile SGK İlişiksizlik Belgesi masrafları tamamen ve münhasıran Yüklenici’ye aittir.
Yalnızca Arsa Sahibi’ne düşen bağımsız bölümlerin kendi adına tescili sırasındaki münferit tapu harcı Arsa Sahibi’ne ait olup; cins tashihi, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi harç ve masrafları Yüklenici tarafından ödenecektir.
MADDE 10: GECİKME TAZMİNATI VE CEZAİ ŞART
Gecikme Kirası/Tazminatı: Yüklenici, işbu Sözleşme’de öngörülen teslim süresi sonunda yapıyı Madde 6’daki teslim koşullarına uygun olarak tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi ile birlikte teslim etmezse; herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın gecikilen her ay için Arsa Sahibi’ne ait her bir bağımsız bölüm başına aylık rayiç kira bedeli olarak net [... TL / ... USD / ... EUR] gecikme tazminatını Arsa Sahibi’ne nakden ve defaten ödemekle yükümlüdür. Bir aydan az gecikmelerde gün esası üzerinden hesaplama yapılır.
Cezai Şart: Teslim süresinin bitiminden itibaren gecikmenin [.../...] ayı aşması halinde Yüklenici, yukarıda belirtilen gecikme tazminatına ek olarak Arsa Sahibi’ne ifaya eklenen cezai şart (TBK m. 179/2) olarak toplam [... TL] tutarındaki cezayı ödemeyi gayrikabili rücu kabul, beyan ve taahhüt eder. Arsa Sahibi, cezai şartı talep etmiş olsa dahi inşaatın aynen ifasını ve gecikme tazminatını talep etme hakkını muhafaza eder.
MADDE 11: EKSİK VE AYIPLI İŞLER, İHBAR VE GARANTİ
Arsa Sahibi, teslim tutanağının tanziminden itibaren açık ayıpları Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen makul süre içinde; gizli ayıpları ise ortaya çıktığı tarihten itibaren derhal Yüklenici’ye yazılı olarak bildirecektir.
Yüklenici, teslim tarihinden itibaren kaba inşaat, taşıyıcı sistem ve statik imalatlarda [.../...] yıl; çatı, izolasyon, cephe, elektrik, sıhhi tesisat ve ince imalatlarda [.../...] yıl süreyle meydana gelecek her türlü imalat hatası, kusur ve ayıptan müteselsilen ve garanti kapsamında sorumludur.
Yüklenici, Arsa Sahibi tarafından bildirilen ayıplı ve eksik işleri tebliğden itibaren en geç [.../...] gün içinde masrafları kendisine ait olmak üzere gidermek mecburiyetindedir. Aksi halde Arsa Sahibi, Türk Borçlar Kanunu m. 113 uyarınca nam ve hesabına eksiklikleri üçüncü şahıslara yaptırarak bedelini Yüklenici’nin teminatından mahsup etme veya Yüklenici’den nakden tahsil etme hakkına sahiptir.
MADDE 12: MÜCBİR SEBEPLER VE SÜRE UZATIMI
Yangın, sel, deprem gibi doğal afetler, savaş, seferberlik, genel grev, salgın hastalık veya idarenin kusurundan/mahkeme durdurma kararlarından kaynaklanan ve Yüklenici’nin basiretli bir tacir olarak öngöremeyeceği ve engelleyemeyeceği hukuki ve fiili engeller mücbir sebep sayılır.
Yüklenici’nin basiretli bir tacir olarak önceden bilmesi gereken imar kısıtlamaları, malzeme darlığı, finansman yetersizliği veya işçi temin edilememesi gibi haller süre uzatımına gerekçe teşkil etmez.
MADDE 13: SÖZLEŞMENİN FESHİ
İki tarafa borç yükleyen ve mülkiyet devri içeren işbu Sözleşme, Taraflardan birinin tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Sözleşme ancak Tarafların noterde düzenleme şeklinde yapacakları yazılı mutabakatla yahut haklı nedene dayalı olarak açılacak dava neticesinde verilecek kesinleşmiş mahkeme kararı ile feshedilebilir.
MADDE 14: TEBLİGAT ADRESLERİ VE UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
Taraflar, Madde 1’de belirtilen adreslerini yasal tebligat adresi olarak kabul etmişlerdir. Adres değişiklikleri diğer Taraf’a noter marifetiyle veya iadeli taahhütlü mektupla bildirilmedikçe, bu adreslere yapılacak tebligatlar Tebligat Kanunu m. 35 uyarınca geçerli sayılacaktır.
İşbu Sözleşme’nin tatbikinden, yorumundan ve feshinden doğacak her türlü hukuki uyuşmazlığın hallinde [MAHKEME VE İCRA DAİRELERİ İL/İLÇE ADI] Mahkemeleri ve İcra Daireleri münhasıran yetkilidir.
MADDE 15: YÜRÜRLÜK VE İMZA
Toplam 15 (on beş) ana maddeden ve ayrılmaz eki niteliğindeki Teknik Şartname, Mahal Listesi ve Bağımsız Bölüm Paylaşım Tablosu’ndan ibaret işbu Sözleşme, [NOTERLİK ADI] Noterliği huzurunda [.../.../20..] tarihinde resen düzenleme şeklinde, tarafların ve varsa paydaşların tam katılımı ile tanzim olunarak okunmuş ve serbest iradeleriyle imzalanmıştır.
ARSA SAHİBİ / SAHİPLERİ
Adı-Soyadı / Unvanı:
İmza:
YÜKLENİCİ (MÜTEAHHİT)
Adı-Soyadı / Unvanı:
Kaşe / İmza:
