Sözleşmede Yer Alan Artış Şartının Zamanlaması ve Bağlayıcılığı
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılacağına dair hükümler, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları özel şartlar kapsamında değerlendirilmektedir. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, sözleşmede artışın kontrat bitiminde yapılacağının öngörülmesi halinde, bu artışın ancak belirlenen sürenin sona ermesinden itibaren hüküm doğuracağını kabul etmektedir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi-2017/3464-2017/8519-07.06.2017 sayılı kararında, "Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini yıllık...... ortalaması oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder" şeklindeki hükmü incelemiş ve "Bu durumda sözleşmedeki artış şartının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren geçerli olduğu" sonucuna varmıştır. Aynı kararda, "takibe konu kira alacağının ise kira sözleşmesi bitmeden önceki 2015 yılına ait olduğu ve bu dönemde kira artışının bulunmadığının anlaşılmasına göre takibe konu dönemde kira bedelinin 16.500,00 TL olduğunun kabulü gerekir" denilerek, sözleşme süresi dolmadan artış yapılamayacağı vurgulanmıştır.
Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2017/7939-2019/3629-24.04.2019 sayılı kararında, "Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini sözlü anlaşmamıza göre % 15 oranında arttırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder" hükmü uyarınca, "artış şartının, kontrat bitiminden itibaren (yani 10 yıllık sürenin sonu olan 15.05.2019 tarihinden itibaren) geçerli olacağı, davacının alacak talep ettiği 2015 Haziran ayından itibaren geçerli olmadığı anlaşılmakla mahkemenin bu yöndeki kabulü de isabetli olmuştur" tespitinde bulunmuştur.
Sözleşme Süresi İçinde Artış Talebinin Hukuki Durumu
Taraflar sözleşme süresini ve artış dönemini belirlemekte özgürdür. Eğer sözleşme 2
yıllık bir süre için yapılmış ve artışın bu sürenin sonunda (yenilenme halinde) yapılacağı kararlaştırılmışsa, kiraya verenin bu 2 yıllık süre dolmadan artış talep etmesi hukuken mümkün görülmemektedir.
Yargıtay 3. HD, 07.03.2018, 2017/5764-2018/2109; 5 yıllık sürenin sonunda artış yapılacağı hususunda verdiği kararında; "Bu durumda davalının 5 yıllık sözleşme süresi içinde artış talebinde bulunulamayacağı bu kez yapılan incelemeden anlaşılmakla, Mahkemenin bu konuda vermiş olduğu direnme kararı doğrudur" şeklinde belirtmiştir.
Yargıtay 6. HD, 12.03.2014, 2013/10247-2014/2944; Kontratın bitiminde yenilenme halinde artış hususunda verdiği kararında;"Sözleşmenin özel şartlar 6. maddesinin davacıya sözleşmede kararlaştırılan kira parasını arttırma imkanı sağlayıp sağlamayacağına gelince, ilgili madde kira artışının sözleşme süresince her yıl artırılacağına ilişkin bir hüküm içermemekte, “kontratın bitiminde” sözleşmenin yenilenmesi halinde artışı düzenlemektedir."
Yargıtay 6. HD, 17.11.2015, 2015/7935-2015/9988 Kontrat bitiminde artış taahhüdü hususunda verdiği kararında;"Sözleşmede artışın sözleşmenin bitiminden itibaren yapılacağı belirtildiğine göre bu artışın sözleşme süresinin yani 3 yılın bitiminden
itibaren 18.7.2013 tarihinde başlayan dönem kira bedeli için uygulanacağının kabulü
gerekir"
Kira Bedelinin Belirlenmesi (Tespit) Davası ve Şartları
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 345. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın sonuçlarının hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmamasına ve davanın açılma zamanına bağlıdır.
Dava Açma Süresi: "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345 / 1 maddesi hükmüne
göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir" (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2014/6112-2014/7606-10.06.2014).
Artış Hükmünün Etkisi: "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2017/9179-2019/5884-27.06.2019).
Bildirim Şartı: Sözleşmede artış şartı yoksa, yeni dönemin başlangıcından en geç
otuz gün önce dava açılmalı veya yazılı bildirimde bulunulmalıdır (Yargıtay 6. Hukuk
Dairesi-2015/9984-2016/5375-22.09.2016).
Beş Yıllık Süre ve Uyarlama Davası İlişkisi
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması hususunda TBK 344. ve 138. maddeleri farklı uygulama alanlarına sahiptir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2024/1083-2025/1439-10.03.2025 tarihli kararında şu hususlara dikkat çekmiştir: "6098 sayılı Kanunun 344. maddesine göre; ilk yıl sonrası kira bedeli 4 uzama yılında, her bir uzayan yılda bir önceki yılında ödenen kiraya göre tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir".
"344/3 maddesinde; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği düzenlenmiştir".
"Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde; 6098 sayılı Kanun'un 344. maddesinde
düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davası sebepleri ile bu davada uygulanacak ilkelerin, aynı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağı" belirtilmekle birlikte, "138. madde düzenlemesindeki diğer sebeplerin ve şartların oluşması halinde ise her zaman uyarlama davası açılmasının mümkün olduğuna" karar verilmiştir.
Sonuç olarak; kira sözleşmesinde artışın kontrat bitiminde yapılacağı açıkça kararlaştırılmışsa, 2 yıllık sözleşme süresi dolmadan kiraya verenin artış talep etmesi sözleşme hükümlerine aykırılık teşkil eder. Yargıtay, tarafların sözleşme süresince kira parasının her yıl artırılmasını amaçladıklarına dair birbirine uygun iradeleri bulunmadığı durumlarda, sözleşmede belirlenen sürenin sonuna kadar kira bedelinin sabit kalması gerektiğini kabul etmektedir.
