Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü tahliye talepleri oluşturmaktadır. Kiraya verenin taşınmazın maliki olması, kiracıyı dilediği zaman evden çıkarabileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinin sona erdirilmesi bakımından belirli koşullar ve usuller öngörerek tarafların haklarını güvence altına almaktadır. Bu nedenle kiracının tahliye edilip edilemeyeceği değerlendirilirken kira sözleşmesinin süresi, tahliye gerekçesi, tarafların yükümlülükleri ve kanuni başvuru süreleri birlikte incelenmelidir.
Kiracının tahliyesine yol açabilecek nedenlerden biri, kira bedelinin ödenmemesidir. Kiracının kira borcunu zamanında yerine getirmemesi halinde kiraya veren, kanunda öngörülen şartlara uygun şekilde yazılı ihtarda bulunarak borcun ödenmesini talep edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınması gereken ödeme süresi en az otuz gündür. Bunun yanında, aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtarın oluşması halinde, kanuni süresi içerisinde tahliye davası açılması mümkün olabilir. Ancak her gecikme veya ihtar, kendiliğinden tahliye hakkı doğurmaz. İhtarların hukuki geçerliliği ve ödeme tarihleri somut olay kapsamında değerlendirilmelidir.
Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması da belirli şartlarda tahliye sebebi oluşturabilir. Bununla birlikte ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yalnızca daha yüksek kira geliri elde etmek amacıyla ileri sürülen veya gerçekte mevcut olmayan ihtiyaç iddiaları tahliye için yeterli değildir. Mahkeme, ihtiyacın niteliğini ve sürekliliğini değerlendirerek karar verir. İhtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştikten sonra taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışında bir kişiye kiralanması, kanunda öngörülen tazminat sorumluluğunu gündeme getirebilir.
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya esaslı şekilde onarılması da tahliye gerekçelerinden biridir. Ancak yapılacak çalışmaların taşınmazın kullanımını önemli ölçüde etkilemesi ve bu çalışmalar sırasında kiracının taşınmazda oturmasının mümkün olmaması gerekir. Basit tadilatlar, boya işlemleri veya kiracının kullanımını engellemeyen küçük onarımlar tek başına bu kapsamda değerlendirilmez. Ayrıca taşınmazı sonradan satın alan yeni malik de kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek ve zorunlu ihtiyacı bulunması halinde, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen bildirim ve dava sürelerine uyarak tahliye talebinde bulunabilir. Taşınmazın satılması ise tek başına mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez.
Kiracının tahliyesine ilişkin bir diğer önemli düzenleme, yazılı tahliye taahhüdüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte tahliye gerçekleşmemişse, kiraya veren kanuni süresi içerisinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Bunun dışında on yıllık uzama süresinin tamamlanması halinde, kiraya verenin kanunda belirtilen bildirim koşullarına uyarak herhangi bir tahliye gerekçesi göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi mümkündür. Ancak bu süre, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren doğrudan on yıl olarak hesaplanmamakta; sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı hukuki kurallar uygulanmaktadır.
Kiraya verenin tahliye talebinin hukuken geçerli bir nedene dayanması kadar, doğru usulle ileri sürülmesi de önem taşımaktadır. Tahliye davalarında dava açma süreleri, ihtarların içeriği, kira sözleşmesinin niteliği ve dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin bazı başvurular ile kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları arasında usul bakımından farklılıklar bulunmaktadır. Kiracının rızası veya hukuka uygun bir tahliye süreci olmaksızın kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması ya da elektrik ve suyun kesilerek taşınmazın boşaltılmaya çalışılması hukuki sorumluluğa neden olabilir. Bu nedenle tahliye uyuşmazlıklarının, kanunda öngörülen yöntemler çerçevesinde çözümlenmesi gerekmektedir.
