634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi başvuruyu kat maliklerinden birinin yapabileceğini öngörmektedir. Kişi, kat maliki sıfatıyla, kat malikleri kurulunda yönetici seçilememesi veya kat maliklerinin yönetim konusunda anlaşamaması halinde, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurarak anataşınmaza yönetici atanmasını talep edebilir.
Yönetici atanması istemi, niteliği itibarıyla çekişmesiz yargı işi olarak ve hasımsız şekilde ileri sürülebilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2240-2018/6386-15.10.2018 kararında, "mahkemece bu tür davaların hasımsız açılacağı gözetilerek" denilmiştir. Bununla birlikte başvurunun hasımsız yapılabilmesi, diğer kat maliklerinin süreçten haberdar edilmesine engel değildir.
Başvuru öncesinde, yönetim planında öngörülen tarihte veya olağanüstü toplantı çağrısı yapılarak kat malikleri kurulunun toplanması; toplantıda yönetici seçilemediğinin ya da toplantının yapılamadığının tutanakla tespit edilmesi gerekir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Kanun hükmü şöyledir: "Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir."
Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa yönetici atanması zorunludur: "Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir." Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/4057-2017/8850-02.11.2017 kararında da bu husus, "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre 'anataşınmazın sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir.'" şeklinde belirtilmiştir. Bağımsız bölüm sayısının sekizden az olması halinde yönetici atanması zorunlu değilse de, kat maliklerinin talebiyle yönetici atanmasına hukuken engel bulunmamaktadır.
1. Kat Malikleri Kurulunda Seçim Çoğunluğu
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesindeki düzenleme şöyledir: "Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/3326-2018/7854-04.12.2018 kararında, "Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinin 4. fıkrasında yöneticinin, kat maliklerinin hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacağı; anılan maddenin 6. fıkrasında ise kat malikleri anataşınmazın yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa içlerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra mahkemece taşınmaza bir yönetici atanacağı hükümlerine yer verilmiştir." denilerek seçim nisabı ile mahkemece atama koşulları birlikte açıklanmıştır.
2. Kat malikleri kurulunda sonuç alınamaması
Mahkemece yönetici atanabilmesi için kat maliklerinin yönetimde anlaşamamış veya yönetici seçememiş olması gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi şu düzenlemeyi içermektedir: "Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur."
Kat mülkiyetine tabi taşınmaza mahkeme kanalıyla yönetici atanması için; kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru yapılması, başvuruya ilgili belgelerin eklenmesi (Kat malikleri kurulu toplantı tutanağı, toplantı çağrısına ilişkin belgeler, yönetici seçilemediğini veya toplantının yapılamadığını gösteren tespit, taşınmaza ait tapu kaydı, yönetim planı.) gerekmektedir.
3. Mahkemece atanacak yöneticinin yetki ve sorumluluğu
Mahkemece atanan yönetici, kat malikleri tarafından seçilen yöneticiyle aynı yetkilere sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumlu bulunur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi bu hususu şöyle düzenlemektedir: "Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur."
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesinde ise yöneticinin sorumluluğu şu şekilde belirtilmiştir: "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." Yargıtay 22. Hukuk Dairesi-2017/33689-2020/7073-17.06.2020 kararında yöneticinin hukuki konumu ayrıca şöyle açıklanmıştır: "Bu durumda yönetici, vekaletnameyle tayin edilen bir vekil gibi değildir. Kanuni bir temsilcidir, yetkisini kanundan almaktadır."
4. Altı aylık değiştirme sınırlaması
Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, atama tarihinden itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde bu husus şöyle düzenlenmiştir: "Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.",
