İhtiyaç (gereksinim) sebebiyle tahliye davalarına ilişkin temel özellikler, yasal dayanaklar ve yargı uygulaması özetle şu şekildedir:
1. Yasal Dayanak ve İhtiyaç Sahibinin Kapsamı
Sınırlı Sayı İlkesi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Genel hükümlere tabi taşınmazlarda ihtiyaç iddiasına dayanılamaz; taşınmazın üstün vasfı dikkate alınır.
İhtiyaç Sahipleri: İhtiyaç iddiası yalnızca kiraya verenin veya yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ileri sürülebilir. Bu liste genişletilemez; gerçek kişi kiraya veren, ortağı olduğu şirketin işyeri ihtiyacı için tahliye talep edemez.
2. İhtiyacın Nitelikleri ve İspat Kriterleri
Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olma: İhtiyacın geçici veya henüz doğmamış bir temenni olmaması; gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. İspat yükü davacı kiraya verendedir.
Yargılama Boyunca Devam Etme: İhtiyacın yalnızca dava açılışında bulunması yetmez; yargılama süresince de devam etmesi gerekir. Kiralananın dava devam ederken üçüncü kişiye satılması hâlinde ihtiyaç samimi kabul edilmez ve dava reddedilir.
İşyeri İhtiyacı ve Eşdeğerlik: Ticari faaliyetlerin genişletilmesi gereksinimi zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilir. Kiralananın yapılacak işe elverişli olup olmadığı bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir. İhtiyaç sahibinin kirada olması durumunda, tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın mevcut yere üstün/en azından eşdeğer olması aranır; eşdeğerlik hâlinde mülkiyet hakkına üstünlük tanınır.
3. Dava Açma Süreleri ve Usul Şartları
Dava açma süreleri kamu düzeninden olup mahkemece re'sen gözetilir; süresinden önce erken açılan davalar reddedilir.
Kiraya Verenin İhtiyacı
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Süresi içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılır.
Yeni Malikin İhtiyacı
1. Seçenek: Taşınmazın edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması şartıyla, edinmeden itibaren 6 ay sonra dava açılabilir . İhtarnamenin 1 ay içinde tebliği zorunludur; sonradan tamamlanamaz. Dava, 6 ayın dolmasından itibaren kira sözleşmesinin sonuna kadar açılabilir.
2. Seçenek: Yeni malik, eski malikin yaptığı kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açabilir; bu yolda edinmeden sonra 1 ay içinde ihtar çekme şartı aranmaz.
Paylı Mülkiyet: Bildirim ve dava açmada pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.
Zorunlu Arabuluculuk: Dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü sürelere eklenir. Arabuluculuk başvurusu dava açma süresinden önce yapılmış olsa bile süreç dava açma süresi içinde sonuçlanmışsa dava şartı yerine getirilmiş sayılır.
4. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı
TBK m. 355 uyarınca, kiraya veren ihtiyaç gerekçesiyle taşınmazın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu tazminatın doğması için tahliyenin mahkeme ilamı veya icra marifetiyle kiraya veren tarafından sağlanmış olması gerekir; kiracının herhangi bir yargı/icra zorlaması olmadan kendi rızasıyla tahliye etmesi hâlinde tazminat koşulları oluşmaz.
