Konut ve işyeri kiralarında artış oranı, uzun süredir taraflar arasında en çok tartışılan konulardan biri. 2022–2024 arasında uygulanan geçici %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Peki bugün kira artışı hangi çerçevede belirleniyor?
Kanuni çerçeve: TBK m. 344
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, tüketici olarak korunmayan konut ve işyeri kiralarında taraflar, bir önceki kira yılına ait on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçmeyen bir artış oranı kararlaştırabilir; oran kararlaştırılmamışsa bu ortalamaya göre belirlenir. Yani bugün uygulanan esas, geçici düzenlemenin kalkmasıyla birlikte kanunun kendi sistemine dönmüş durumda.
Yargıtay'ın yaklaşımı
Yargıtay'ın konuya ilişkin yayımlanan kararlarında, artış oranı sözleşmeyle daha yüksek belirlenmiş olsa dahi 12 aylık ortalama TÜFE oranının üst sınır oluşturduğu, sınırın üzerinde alınan bedellerin kiracı tarafından geri istenebileceği vurgulanıyor. Hâkim, aşırı artış taleplerinde TBK m. 344/3'teki denklik ilkesine dayanarak rayiç bedele müdahale edebiliyor. Ayrıca sözleşmede "(ÜFE+TEFE)/2" gibi özel artış formülleri kararlaştırılmışsa, bu hükümler de kanuni sınır içinde kalmak koşuluyla uygulanıyor.
Uygulamada dikkat noktaları
- Artış dönemi: Artış, her kira yılının bitiminde uygulanır; yıl ortasında tek taraflı zam yapılamaz.
- Hangi ortalama? Esas alınan oran, bir önceki kira yılına ait 12 aylık ortalamadır; cari ayın oranı değil.
- Fazla ödeme: Sınırın üzerinde ödenen farklar, kiracı tarafından faiziyle geri talep edilebilir; ihtar ve ispat süreci önem taşır.
- İhtilaf hâlinde: Anlaşma sağlanamıyorsa kira tespit davası yoluna gidilir; dava, kira yılının bitiminden itibaren izleyen dönemde açılabilir.
Sonuç
Kira artışında bugün geçerli üst sınır, bir önceki kira yılına ait 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır. Bu çerçeve hem kiracı hem kiralayan için öngörülebilir bir denge kurar; ancak ihtar, ödeme kanıtı ve dava süreçlerinde usul hataları hakkın kaybına yol açabilir. Süreç başlamadan danışma, en düşük maliyetli adımdır.
