Düşük Bedel Göstermenin Temel Nedeni ve Hukuki Niteliği
Tapuda taşınmaz satış bedelinin rayiç bedelinden düşük gösterilmesinin temel sebebinin, devir esnasında ödenecek vergi ve tapu harcından kaçınmak olduğu belirtilmektedir. Tarafların kendi aralarında anlaşarak satış bedelini düşük göstermeleri, kanuna karşı hile olarak değerlendirilmekte ve devleti zarara uğratma amacı taşımaktadır. Bu durum, bedelde muvazaa olarak adlandırılmakta ve genellikle nispi muvazaa kapsamında değerlendirilmektedir. Muvazaanın amacı, kamu kurumlarından gerçek bedeli gizleyerek daha az vergi veya harç ödemektir.
2. Vergi ve Harç Açısından Sonuçları
2.1. Tapu Harcı ve Vergi Ziyaı
Tapuda beyan edilen satış bedelinin, tapu harcı hesaplanırken esas alınan emlak vergisi değerinden düşük olması halinde, devlet ek harç tahsil etme ve cezalandırma yoluna gidecektir. Bu durumda, gerçekte anlaşılan bedel üzerinden işlem yapılsa dahi, resmi senette beyan edilen düşük bedel esas alınarak işlem yapılması, vergi idaresi tarafından tespit edildiğinde vergi ziyaı cezalı harç tarhiyatına neden olacaktır. Aradaki matrah farkı üzerinden alıcı ve satıcı adına belirli oranlarda ceza uygulanabilir.
2.2. Cezalı Ödeme ve Yaptırımlar
Taşınmazın mülkiyetinin devri sırasında satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda, Vergi Usul Kanunu (VUK) gereği cezalı olarak ödeme söz konusu olmaktadır. Yazarlara göre, vergi hukukunda yapılan düzenlemeler yalnızca düşük bedelle yapılan muvazaalı satışlarda değil, düşük bedelle yapılan gerçek satışlarda da uygulanır. Tapu harcını doğuran olayın gerçekleşmesiyle (satış sözleşmesinin düzenlenmesi ve tapuda tescil istemi), vergi hukuku açısından önemli olan resmi senette beyan edilen satış bedeli ile emlak vergisi değeri arasındaki fark üzerinden devlet ek harç tahsil edebilir ve cezalandırma yoluna gidebilir.
2.3. Gerçek Bedel Üzerinden İşlem ve İhbar Yükümlülüğü
Yargıtay, tarafların düşük harç ve vergi ödemek için satış bedelini gerçekten düşük gösterdikleri hallerde, mülkiyetin naklini asıl bedel üzerinden geçerli kabul etmektedir. Satıcının, esas bedel yerine tapuda gösterilen düşük bedeli ödeyen alıcıdan esas bedelin tahsilini talep edebileceğine hükmedilmiştir. Ayrıca, eksik harcın tamamlatılması ve durumun resen vergi dairesine bildirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu durum, düşük vergi gösterilmiş olmasının ilgili vergi dairesine ihbar edilmesi gerekliliğini ortaya koymaktadır.
2.4. Muvazaanın Varlığı ve Hukuki Sonuçları
Bedelde muvazaa durumunda, görünürdeki hukuki işlem varsayımsal bir işlem ile ikame edilir ve gerçek ekonomik sonuç önem taşır. Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelden düşük olması durumunda, vergi mevzuatının sözleşmenin geçersizliğini engellemediği yönünde görüşler bulunmaktadır. Yargıtay da bu görüşe katılmıştır. Tarafların protokolde daha yüksek bir bedel belirtip tapuda düşük bedel göstermeleri, az vergi ödemek amacıyla yapılan bir işlem olup, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olmasına sebep olmayacaktır. Taraflar görünüşteki sözleşmeyi yapmayı ciddi olarak istemekte ve niteliğinde de anlaşmaktadırlar; sadece sözleşmenin bedeli değiştirilmektedir. Bu durumda muvazaa sözleşmenin tamamında değil, bir bölümünde gerçekleşmiş olur.
2.5. Emlak Vergisi Değerinin Rolü
Emlak vergisi değeri, tapu harcı hesaplanırken esas alınan bir ölçüt olmaktadır. Ancak, emlak vergisi değerinin rayiç değerinin çok altında olması durumunda, noterin satış sözleşmesine ilişkin resmi senette emlak vergisini göstermekle yetinmesi, kendisini sorumluluktan kurtarmaya yeterli olmayabilir. Noterlerin, harç ve vergi toplama yükümlülükleri gereği, taşınmazın satış bedelinin rayiç değerinin altında gösterilmesinin, devletin zarara uğratılmasına sebebiyet verebileceği belirtilmiştir. Bu nedenle, noterlikçe düzenlenecek satış sözleşmelerinde taşınmazın satış bedelinin rayiç değer olarak gösterilmesinin hukuki bir zorunluluk olduğu ifade edilmektedir.
3. Yargıtay ve Danıştay Uygulamaları
Yargıtay, bedel muvazaası yapılmış hukuki işlemleri geçerli kabul etmekte, sadece tarafların vergi hukuku bakımından sorumluluklarının doğacağına işaret etmektedir. Yargıtay, tarafların düşük harç ve vergi ödemek için satış bedelini gerçekten düşük gösterdikleri hallerde, önalım hakkı sahibinin önalım hakkını bu düşük gösterilen bedel üzerinden kullanacağını büyük ölçüde kabul etmektedir. Bu hususta nispeten istikrar kazanmış uygulaması, davalı alıcının kendi muvazaasına dayanamayacağı, bunun hakkın kötüye kullanımı teşkil edeceği yönündedir.
Danıştay kararlarına bakıldığında, emlak vergisini ölçüt alarak bu bedelin üstünde bir satış bedeli kararlaştırılmış olsa bile, vergi idaresinin bu bedel üzerinden bir harç belirleyebilmesi için emlak vergisi değeri üzerinde bir bedel ile devir yapıldığını güçlü delillere dayandırması gerektiği yönünde kararlar verildiği gözlemlenmiştir. Danıştay, ekonomik yaklaşım ilkesini işleterek, VUK m.3/B kapsamında vergiyi doğuran olaylara ilişkin gerçek mahiyetinin esas alınması gerektiğini benimsemiştir.
4. Önalım Hakkı ve Bedelde Muvazaa
Bedelde muvazaa, özellikle taşınmaz satışlarında üçüncü kişilerin önalım hakkını kullanmasını engellemek veya zorlaştırmak amacıyla da kullanılabilmektedir. Bu durumda, işlem bedeli gerçek bedelin çok üzerinde gösterilebilir. Ancak, önalım hakkı sahibinin hakkını kullanma ihtimalini gözetip bir muvazaa senedi hazırlayan ve bu senette ödenen bedelden de fazla bir bedel gösteren kişinin bunu ileri sürememesi gerektiği ifade edilmektedir.
5. Sonuç
Tapuda düşük bedel göstermenin temel amacı, vergi ve harçlardan kaçınmaktır. Bu durum, kanuna karşı hile olarak değerlendirilmekte ve bedelde muvazaa olarak adlandırılmaktadır. Bu tür işlemler, vergi idaresi tarafından tespit edildiğinde vergi ziyaı cezalı harç tarhiyatına yol açmaktadır. Yargıtay ve Danıştay, bu tür muvazaalı işlemleri genellikle geçerli kabul etmekle birlikte, tarafların vergi hukuku açısından sorumluluklarının doğacağına ve eksik harcın tamamlanması ile durumun vergi dairesine bildirilmesi gerektiğine hükmetmektedir. Emlak vergisi değeri, harç hesaplamasında bir ölçüt olmakla birlikte, gerçek satış bedelinin tespiti ve vergi kaybının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
