Konut ve işyeri kiralamalarındaki uyuşmazlıkların büyük bölümü, sözleşme imzalanırken atlanan küçük ayrıntılardan doğar. Kira artış hükmü, depozito, teslim tutanağı ya da ödemelerin belgelenmesi gibi konular; ileride bir tahliye veya kira tespit davasında ya da kira artışına itirazda belirleyici olur.
Aşağıdaki listeyi kiralamanın üç aşamasına göre hazırladık. Listeyi yazdırıp imza günü yanınızda bulundurabilir, her maddeyi işaretleyerek ilerleyebilirsiniz.
Sözleşmeden Önce
- Kiralayanın kimliği ile tapu / yetki belgesi karşılaştırılmış (taşınmazın gerçek sahibi mi?)
- Vekâleten hareket ediliyorsa vekâletnamede kiralama yetkisi ve geçerlilik süresi kontrol edilmiş
- Taşınmaz fiilen gezilmiş; mevcut hasar ve eksikler fotoğraflanmış
- Emsal kiralar araştırılmış, pazarlık yapılmış
- Kiralananın kullanım amacına (konut/işyeri) uygun çevre ve imar durumu sorgulanmış
Sözleşme Kurulurken
- Tarafların T.C. kimlik/ticaret sicil bilgileri eksiksiz yazılmış
- Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme kanalı (IBAN) açıkça kararlaştırılmış
- Kira artış hükmü kanuni sınıra (12 aylık ortalama TÜFE) uygun; daha yüksek oran yazılmamış
- Depozito/güvence üç aylık kira bedelini aşmıyor (TBK m. 342)
- Kiralayanın giderleri (aidat, vergi, tadilat) hangi tarafa ait olduğu maddelenmiş
- Kullanım amacı, alt kiraya verme ve birlikte yaşama izinleri açıkça düzenlenmiş
- Sözleşme tüm sayfaları paraf edilerek, iki nüsha olarak imzalanmış
İmzadan Sonra
- Teslim tutanağı düzenlenmiş; sayaç değerleri ve demirbaşlar tutanağa işlenmiş
- Ödemeler yalnızca belgeli kanaldan (havale/EFT) ve açıklama yazılarak yapılmış
- Kiralayanın yazılı iletişim adresi alınmış; ihtarlar tebligat yoluyla teyitli gönderiliyor
- Hasar, arıza ve talepler yazılı (SMS/e-posta) olarak kayıt altına alınıyor
- Sözleşme ve ekleri dijital kopyası ayrıca saklanıyor
Uyuşmazlık çıkarsa
Kira artışı, depozito iadesi ya da tahliye konusunda anlaşmazlık doğarsa önce talebinizi noter ihtarnamesi gibi ispatlanabilir bir yolla bildirmeniz önerilir. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculukta uzlaşılamazsa dava yoluna gidilebilir. Süreler ve şekil şartları hak kaybına yol açabileceği için sürecin başında hukuki destek almak en doğru adımdır.
Ticari kiralama, turizm amaçlı kiralama ve özel mülkiyetli yerlerde ek kurallar geçerli olabilir. Kritik sözleşmelerinizde metni bir avukatla birlikte gözden geçirmenizi öneririz.
